Informes de patologías constructivas

La naturaleza de un peritaje de patologías constructivas depende del criterio del técnico que lo realiza, en tanto que no existe ninguna regla a la que continuar.

Informe de patologías constructivas

Antes de comenzar voy a distinguir entre lo que se entiende por informe técnico, lo que es un dictamen o bien lo que conocemos como peritaje.

Un informe es un documento en el cual el técnico expone las patologías o bien circunstancias que observa durante el reconocimiento efectuado, sin que se emita ninguna opinión técnica, esto es, es un documento descriptivo.

Un dictamen es un documento en el que, aparte de exponer las patologías o circunstancias observadas, se emite opinión técnica sobre sus causas, origen, reparación y valoración estimativa de esta.

Un peritaje es cualquiera de los documentos citados que se utilice como prueba pericial.

Objeto del peritaje

Los peritajes se dan en distintos ámbitos y sobre diferentes temas. En concreto este escrito versa sobre los peritajes de patologías constructivas de las edificaciones, especialmente cuidadosos en los casos de rehabilitación de edificios.

Así, las nosologías constructivas de las edificaciones se encuentran en las diferentes unas partes de los mismos:

• • Cimentación

• • Estructura (muros de carga, pilares de hormigón, metálicos…, vigas, forjados…)

• • Cerramientos (fachadas, cubierta… y sus elementos: ventanas, balcones…)

• • Acabados interiores (pavimentos, tabiques, enyesados…)

• • Instalaciones (electricidad, agua, saneamiento, climatización, energía solar…)

El objeto del peritaje viene dado por el demandante del mismo, que es la persona que debe indicarnos cuál es el problema o bien inconvenientes sobre los que se discute.

Metodología de peritación de patologías

Para la realización de un peritaje el perito puede pedir cuánta documentación, pruebas o catas necesite para determinar el origen de las patologías. Así pues, serán diferentes las pruebas precisas para una humedad, que para unas grietas o cualquier otro inconveniente.

Una vez realizadas la visitas necesarias para determinar el alcance del inconveniente, conseguidas las pruebas o catas necesarias y la documentación, el perito puede proceder a determinar el origen del inconveniente y su causa, proponer una solución y estimar una valoración del costo de la reparación propuesta.

Habitualmente también se hace una revisión de defectos de la construcción en residencias de nueva construcción para poder garantizar que la construcción no sufrirá ninguna nosología en un breve periodo de tiempo.

Algunas patologías

Aunque la casuística es muy diversa, algunas de las nosologías que más se repiten en las edificaciones y casas son las humedades, las grietas, la suciedad, las deformaciones y la oxidación. Estas patologías acostumbran a descubrirse cada cierto tiempo cuando se realiza una inspección técnica del edificio, mas también pueden ir surgiendo aleatoriamente. Es especialmente importante su estudio antes de llevar a cabo rehabilitación de edificios.Vamos a ver cada una de ellas:

Humedades

Es una de las nosologías más repetida. Una humedad puede ser de diferentes tipos, pero tienen una cosa en común: en mayor o menor grado repercuten en el empeoramiento de las condiciones de salubridad de las construcciones y residencias. Por lo general distinguimos entre:

• Filtración: humedades producidas por la entrada de agua. Se distinguen porqué provocan una mácula que se expande a partir del punto de entrada de agua
• Condensación: humedades producidas por la condensación de la humedad del aire en contacto con un paramento cuando se produce el punto de rocío. Se distinguen por manifestarse en forma de pequeñas máculas de color negro-oscuro (por la aparición de hongos)
• Capilaridad: humedades producidas por la ascensión del agua por medio de los poros capilares de los materiales. Estas humedades provocan eflorescencias y desconches de la pintura de las partes bajas de las paredes en contacto con el suelo, o sea, con la humedad

Grietas

Hay multitud de grietas y fisuras. Es esencial distinguir entre aquéllas que pueden considerarse patologías (tiene influencia estructural, pueden generar desprendimientos, etc.) y las meramente estéticas.

Primero hay que diferenciar una fisura de una grieta. A mi entender una fisura es una herida que sangra, al tiempo que una fisura se puede asimilar a un simple rasguño.

El origen de las grietas puede ser estructural (flechas de forjado, asientos de la cimentación…), de dilatación térmica (diferente factor de dilatación entre materiales, última planta sometida a mayores condicionantes térmicos, etcétera), de mala ejecución material (atraque de tabiques en el forjado de forma demasiado frágil…), etcétera

Suciedad

Aunque en sí no es una patología, la falta de mantenimiento y suciedad de ciertos edificios puede repercutir en un inconveniente y una mayor degradación de estos. La solución es tan simple como realizar un adecuado mantenimiento y limpieza  de los diferentes elementos que lo componen (sobre todo fachadas).

Deformaciones

Las deformaciones (que muy frecuentemente son el origen exactamente de humedades y fisuras) son otra de las nosologías habituales en la construcción.

Fundamentalmente suelen darse deformaciones en los forjados (que son los elementos horizontales y, que con motivo de sus dimensiones, son los más expuestos a las deformaciones por flexión). Aunque también se dan deformaciones en muros de contención, pilares, etcétera

Es esencial distinguir entre una deformación que ya no esté activa y una deformación que todavía esté activa, en tanto que tanto el alcance del inconveniente como el coste de reparación puede variar de forma notable (si ya no está activa ya no hará falta arreglar su origen, al paso que si incluso se está desfigurando sí que va a haber que repararlo).

Oxidación

Otra de las nosologías frecuentes por falta de mantenimiento es la oxidación de los elementos metálicos de los edificios. Sobre todo y principalmente en los casos de rehabilitación de edificios.

Aunque es un proceso largo, es esencial arreglar en ello, pues la oxidación se “come” literalmente a los elementos metálicos, llegando a comportar situaciones peligrosas si esta merma de material se produce en pilares, barandillas o bien otros elementos que puedan comprometer la resistencia del edificio o la seguridad de las personas.

En cualquier caso, siempre es conveniente asistir a un experto cuando advirtamos un problema de patología en las edificaciones a fin de que nos diagnostique su alcance y nos plantee una solución. Además de esto, es importante la cultura del mantenimiento a fin de que nuestros edificios duren muchos años en buen estado.

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